minimize enlarge

מה קורה כשאין עורך דין פינוי בינוי לדיירים

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב תמ"א 38

עורך דין פינוי בינוי הוא המפתח לשמירה על זכויות בעלי הדירות בפרוייקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ו/או גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38 .

בתחקיר על פרוייקטים של התחדשות עירונית שנעשה על פרויקט פינוי בינוי בגבעת שמואל התגלה תחום הפינוי בינוי במערומיו, מאכרים, יזמים שפועלים מחוץ לחוק , היעדר הגנה משפטית של עורך דין פינוי בינוי מטעם הדיירים , הבטחות שוא שמובטחות לבעלי הדירות שברובם מגיעים משכבות אוכלוסיה חלשות ולא מודעים לזכויותיהם.
עורך דין פינוי בינוי ראוי שהדיירים היו שוכרים כדי שייצג את האינטרסים שלהם בפרוקייט יכול היה לעשות סדר ולמנוע מיזמים ומאכרים לנצל את תמימותם ובורותם של בעלי הדירות ולאפשר להם להניע את הפרוייקט בצורה מושכלת ומסודרת יותר.

התחדשות עירונית

עורכי דין התחדשות עירונית הם המפתח להגנה על בעלי דירות בהתחדשות עירונית

שכר טרחה עורך דין תמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

שכר טרחה של עורך דין תמ"א 38 שמכבד את עצמו ואת הדיירים אותם הוא מיצג מתחיל במאה אלף שח ויכול להגיע למאות אלפי שח ויותר ,אולם הוא לא משולם על ידי הדירים אלא ע"י היזם. גובה הסכום נקבע בהתאם לכמות הדירים בפרויקט ולרוב יעמוד על 1% מגובה שווי הדירות החדשות של בעלי הדירות בבניין ולא פחות מ 10,000 ש"ח לדירה.

נשאלת אם כך השאלה :

חוק המאכערים – חוק המארגנים בהתחדשות עירונית

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

נלחמים במאכערים של התחדשות עירונית – חוק המאכרים אושר בקריאה שלישית

הכנסת העבירה בקריאה שלישית את חוק המאכערים הוא חוק המארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית שקובע כללים ברורים להתארגנות ככל הנראה תקף גם בפרויקטים של תמ"א 38 2. הדרישה לחוק המאכערים נבעה מאותם מאכערים שניצלו תמימות וחוסר הבנה של בעלי דירות והחתימו אותם על הסכמי התקשרות ובלעדיות ארוכי טווח מבלי שאפשרו להם להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38  וקשרו את החותמים עם המאכער למשך שנים מבלי שהמאכער היה מחויב למשהו , בטח שלא לקדם את הפרויקט וכך נתקעו פרויקטים רבים.

בחירת עורך דין תמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

גם ביום יום כשאדם נתקל בסוגיה בגינה הוא נדרש לסיוע משפטי אין האדם הרגיל יודע כיצד עליו לזהות את עורך הדין המתאים. בחירת עורך דין תמ"א 38 בימים בהם המידע המשפטי נגיש לכל אדם והכלי הנוח ביותר לאיתור בעל מקצוע הוא האינטרנט. בחירת עורך דין תמ"א 38 לטיפול וליווי בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38  היא משימה קריטית.

הסכנות שבסירוב להתקשר בהסכם פינוי בינוי

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מקרקעין, תמ"א 38

הנתבעים סרבו להתקשר בהסכם פינוי בינוי  ולחילופין התנו את התקשרותם בהסכם הפינוי בינוי  בתנאים בלתי ישימים. סירובם לחתום על ההסכם היה בלתי סביר והווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.

הטענה העיקרית שהייתה בפי הנתבעים שסירבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי בעת שהוגש כתב ההגנה מטעמם הייתה כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי סבירים: דירת התמורה אינה ראויה; דמי השכירות אינם משמעותיים; וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי הולמת.

סעיף 2א לחוק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 (להלן : החוק) קובע :

"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה".

עורך דין תמ"א 38 כשל בהתנגדות שכנים לתמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

 

עורך דין תמ"א 38 וייצוג מתנגדים :

עורך דין תמ א 38שוב ושוב קובע בית המשפט , למרות התנגדות שכנים באמצעות עורך דין תמ"א 38, כי חשיבות החיזוק באמצעות תמ"א 38 גבוהה מזו של פגיעה זו או אחרת בשווי נכסים צמודים ו/או בערך נכסים צמודים והפעם בעת"מ 12580-06-17  שהוגשה על ידי עורך דין תמ"א 38 שייצג את דיירי הבניין הצמוד שטענו כי "הבנייה המבוקשת מהווה סטייה ניכרת מתכנית, אשר תביא לחסימה מוחלטת של צדו הצפוני של בניינם באופן שימנע מהם כניסת אור ואוויר ובאופן שיפגע בפרטיותם ובערך הנכס שלהם. עוד נטען כי קיימת מצוקת חנייה באזור ויש למצוא פתרון הולם לחניות עבור הדירות החדשות".

למרות התנגדות השכנים לפרויקט התמ"א 38 ונגד רצון הדיירים בבניין,  ב"כ הדיירים בפרויקט התמ"א 38 שגם הוא

פרויקט תמ"א 38 – כיצד מתחילים?

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

רבות דובר כאן על תמ"א 38 ובכל זאת בעלי דירות רבים מתקשרים ושואלים כיצד מתחילים להניע פרויקט של התחדשות עירונית.

כפי שהסברנו בעבר , ראשית צריכים הבעלים לברר עם הדיירים במבנה האם יש רצון לקדם התחדשות עירונית מכל סוג שהוא. במידה ויש רצון של לפחות מחצית מהדיירים אפשר להתחיל להניע את הגלגלים.  אמנם מחצית אינו רוב מספיק בכדי להניע פרויקט של התחדשות עירונית אבל הוא רוב מספיק לקבלת החלטה על מינוי נציגות שתטפל בעניין ותוכל לבחור עורך דין תמ"א 38 שילווה את הפרויקט.

ברגע שנבחרה נציגות עם סמכות לבחור עורך דין יש לבחור עו"ד שעוסק ב

כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38:

1. לא לרוץ לבד:
דיירים רבים מתחילים את ההליך ללא ליווי מקצועי של עורך דין תמ"א 38  שמבין בתחם ויכול להכווין את הדיירים, להדריך ולסייע. שכרו את שירותיו של עו"ד עם ניסיון בתחום.

2. לא לרוץ כולם ביחד:
לפני שמתחילים יש למנות נציגות של הבית המשותף

משמעות תמ"א 38 לדיירים קיימים

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

אחד המאמרים הקודמים דן במתעשרים החדשים בפרויקטים של תמ"א 38 אלו שמשדרגים את ערך דירתם באופן משמעותי במיוחד בערים כמו קרית אונו, ר"ג , גבעתיים ות"א בהן ערך הדירות גבוה אולם ה משמעות תמ"א 38 לדיירים קיימים כרוכה גם בעלויות שיש לקחת בחשבון.
ואכן להתעשרות יש גם מחיר שעל בעלי הדירות להכיר

דייר סרבן תמא 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב תמ"א 38

מה עושים כשיש דייר סרבן תמא 38 בפרויקט תמ"א 38

בשנים האחרונות התקדמה הפסיקה לעבר רוח החוק וכוונתו של המחוקק לאפשר ולעודד קיומם של פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 בתי המשפט , בד"כ אצל המפקח על המקרקעין , פוסקים כנגד דייר סרבן תמא 38 , כאשר לא נמצאות סיבות ענייניות אמיתיות להתנגדות , פיצויים גבוהים שעל המתנגדים להעביר לתובעים בשל התנגדותם. בפסיקות האחרונות אף אפשרו המפקחים על המקרקעין לפרויקטים להתקדם גם ללא חתימת המתנגדים תוך חיוב הדייר סרבן תמא 38 בהוצאות המשפט של התובעים ( הם שאר בעלי הנכסים בבניין ).

דייר סרבן תמ"א 38 התחדשות עירונית

דייר סרבן תמ"א 38 התחדשות עירונית התמודדות משפטית

 

סכסוך תמ"א 38 : סמכות עניינית לדון בסכסוך בין בעלי דירות

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

סכסוך תמ"א 38 הוא מורכב בעיקרו. תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אושרה בממשלה ופורסמה למתן תוקף בשנת 2005. מטרת התכנית היא עידוד חיזוקם של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. לשם כך, היא מעניקה תמריצים מסוימים תוך שמירה על איזון בין הצורך בחיזוק המבנים לבין שיקולים אחרים. כך, היא מאפשרת מתן היתרי בנייה לביצוע שינויים במבנים לצורך חיזוקם בהליך מקוצר וכן מעניקה תמריץ של תוספת זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם אולם סכסוך תמ"א 38 בין בעלי דירות מעלה את שאלת הסמכות העניינית אשר אינה מוסדרת בחוק.

תפקידו של עורך דין תמא 38 המיצג דיירים

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

עורך דין תמ"א 38 בפרויקט התחדשות עירונית

תפקידו של עורך דין תמ"א 38 בפרויקט התחדשות עירונית לא מסתכם רק בליווי המשפטי. דיירים רבים מתארגנים בינם לבין עצמם ליישום תמ"א 38 בבניין שלהם ומיד מתחילים הוויכוחים והניסיונות של דיירים למקסם את התמורה של עצמם מבלי לקחת בחשבון את הפרויקט בכללותו ואת טובת כל הדיירים בבניין.

משפרי דיור חינם באמצעות תמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב תמ"א 38

גרים בדירה ישנה בבית שהצנרת שלו נסתמת  מדי פעם והקירות נסדקים קצת יותר מדי ?  זה סימן שאתם זקוקים לתמ"א 38 .

הקרמיקה כבר לא משהו , המים בקושי זורמים ואתם מתים להשקיע משהו כמו 100,000 שקלים בשיפוץ. אבל "זה לא בדיוק הזמן" . אין לכם , אתם עדיין משלמים את ההלוואה על הרכב שרכשתם לא מזמן והילדים עולים יותר ויותר כל שנה ?  אתם זקוקים לתמ"א 38.

על תמ"א 38 כבר שמעתם ?

משפרי דיור באמצעות תמ"א 38 אלו המתעשרים החדשים.  אם רכשתם דירה בבניין ישם אשר נבנה לפני 1980  

עלות הקמת חברה חדשה והדרישות להקמה

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי

רבים שואלים לגבי עלות הקמת חברה חדשה ואכן הקמת חברה בישראל הוא הליך די פשוט אשר כפוף למספר מועט של דרישות סף. על פי חוק החברות "כל אדם רשאי לייסד חברה, ובלבד שמטרה ממטרות החברה אינה נוגדת את החוק, אינה בלתי מוסרית או אינה נוגדת את תקנת הציבור" .

הליך הקמת חברת יחד אורך בד"כ 15-20 דקות והליך הקמת חברה עם כמה שותפים אורך כ  20-30 דקות.

עלות הקמת חברה חדשה בישראל נעה בין 390 ש"ח + מע"מ לחברת יחיד ו 490 שח + מע"מ לחברת שותפים ויכולה להגיע  ל 2,400 ש"ח + מע"מ להליך המלא הכולל פתיחת חשבונות בנק , הנפקת כרטיסי אשראי , רישום רכבים ודיווח לרשויות המס. יש לקחת בחשבון שעלות הקמת חברה חדשה המינימלית כוללת רק את הליך הקמת החברה מול רשם החברות.

החובה לערוך שימוע לפני פיטורים

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, עבודה

חובת השימוע היא זכות יסוד של עובד ונגזרת מזכות הטיעון. לכן שמור לה מקום של כבוד ביחסי העבודה בכלל וקל וחומר עת נשקלת אפשרות לסיום העסקת עובד.
( ע"ע 1027/01 גוטרמן נ' המכללה האקדמית עמק יזרעאל, פד"ע לח 448)

שימוע לעובד לפני פיטורין

שימוע לעובד לפני פיטורין

ככלל מטרת השימוע לפני פיטורין היא לאפשר למעביד לקבל החלטה עניינית ומושכלת תוך מתן תשומת לב מלאה למי שעלול להיפגע מן ההחלטה. ראוי כי השימוע יתקיים ב"לב פתוח ובנפש חפצה", בפתיחות, בהגינות ובתום לב ואסור להחליט על הפיטורים טרם מועד השימוע, אלא לאחר שקילת הדברים באופן יסודי. החלטה על פיטורין אם תתקבל, תתקבל זמן סביר לאחר השימוע ותימסר לעובד בכתב.

יש להודיע לעובד על הכוונה לערוך לו שימוע ועל כל הסיבות שהביאו להחלטה לערוך לו שימוע פרק זמן סביר לפני השימוע בכדי לאפשר לו להיערך לשימוע כראוי.

הימורים באינטרנט – משחקי הימורים ברשת

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, צרכנות

חוק העונשין

חוק העונשין קובע באופן חד וברור מהו משחק אסור , מה היא הגרלה ומהו הימור וכל עוד אין השירות המוצע נכנס בהגדרות האמורות בחוק כפעילות אסורה , שהרי הפעילות מותרת.

יתרה מכך , החוק אף אוסר על הצעה או מכירה של "כל דבר" הבא "להעיד על זכות להשתתף בהגרלה או בהימור". גם יחידת משחק מסוג אסימון נופלת לגדרו של המונח "כל דבר". מדובר ביחידת משחק, המקובלת בבית הימורים מסוים, אשר נמכרת, בין במזומן ובין בעסקת אשראי, באותו בית הימורים והמאפשרת, או מיועדת לאפשר, "זכות להשתתף בהגרלה או בהימור", המתנהל באותו בית הימורים דווקא. מכאן, שהעמדת אשראי בין אם על ידי מסירת אסימוני משחק ובין אם על ידי מתן נקודות זיכוי או טעינת כרטיסים בנקודות זכות , היא ביצוע בלתי חוקי.ומה עם הימורים באינטרנט ?

חובת הודעה על תנאי העסקה

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב עבודה

הודעה על תנאי העסקה בהתאם להוראות חוק הודעה לעובד, קובעת כי על מעביד למסור לעובד, לא יאוחר משלושים ימים מהיום שהעובד התחיל לעבוד אצלו, הודעה בכתב, שבה יפרט את תנאי העבודה של העובד.

"הפרתו של חוק הודעה לעובד מהווה עבירה פלילית, אך יש לה גם השלכות במערכת היחסים המשפטית שבין העובד למעסיק. בנוסף , עצם הפרת החוק אפשר שתגרום לנזק לא ממוני שהעובד זכאי לפיצוי בגינו –מבלי שמוטלת עליו חובה להוכיח נזק ממוני או קונקרטי לצורך כך.
מסירת הודעה בעל פה על תנאי העבודה, אין בה כדי לייתר את החובה הכלולה בחוק להודעה מפורטת בכתב, ואין בה משום טענת הגנה המצדיקה אי פסיקת פיצוי כספי בגין הפרת החוק."
( ע"ע (ארצי) 154-10 קלרה שניידר נגד ניצנים אבטחה בע"מ )

עורך דין פינוי בינוי אור יהודה

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38

עורך דין פינוי בינוי אור יהודה אינו שונה מעורך דין פינוי בינוי בקריית אונו או עורך דין פינוי ובינוי ביהוד , הידע המקצועי הנדרש מעורך דין פינוי בינוי באור יהודה הוא אותו ידע שנדרש מעורך דין בתחום בכל מקום בארץ  ובכל זאת מסתבר שעורך דין פינוי ובינוי באור יהודה המכיר את הועדה המקומית ואת הפעילים בעיר ואת מדיניות עיריית אור יהודה בענייני התחדשות עירונית יוכל לסייע טוב יותר לדיירים שבמתחם בו מתוכנן הפרויקט  עניין שיקדם את הפרוייקט מהר יותר ובצורה מיטבית.

אופי הדיירים מאפייני ההתנהגות וההיכרות עם היזמים הפועלים בעיר אור יהודה יקלו על עורך דין פינוי בינוי אור יהודה להשתלט טוב יותר על הדרישות והצרכים של הדיירים , הוועדה המקומית והמחוזית ועל הפרוייקט בכלל.

נשאלת אם כך השאלה מה נדרש מעורך דין פינוי בינוי אור יהודה כדי שיוכל לשרת היטב את הדיירים ?