כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38:
1. לא לרוץ לבד:
דיירים רבים מתחילים את ההליך ללא ליווי מקצועי של עורך דין תמ"א 38 שמבין בתחם ויכול להכווין את הדיירים, להדריך ולסייע. שכרו את שירותיו של עו"ד עם ניסיון בתחום.
2. לא לרוץ כולם ביחד:
לפני שמתחילים יש למנות נציגות של הבית המשותף
אחד המאמרים הקודמים דן במתעשרים החדשים בפרויקטים של תמ"א 38 אלו שמשדרגים את ערך דירתם באופן משמעותי במיוחד בערים כמו קרית אונו, ר"ג , גבעתיים ות"א בהן ערך הדירות גבוה אולם ה משמעות תמ"א 38 לדיירים קיימים כרוכה גם בעלויות שיש לקחת בחשבון.
ואכן להתעשרות יש גם מחיר שעל בעלי הדירות להכיר
מה עושים כשיש דייר סרבן תמא 38 בפרויקט תמ"א 38
בשנים האחרונות התקדמה הפסיקה לעבר רוח החוק וכוונתו של המחוקק לאפשר ולעודד קיומם של פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 בתי המשפט , בד"כ אצל המפקח על המקרקעין , פוסקים כנגד דייר סרבן תמא 38 , כאשר לא נמצאות סיבות ענייניות אמיתיות להתנגדות , פיצויים גבוהים שעל המתנגדים להעביר לתובעים בשל התנגדותם. בפסיקות האחרונות אף אפשרו המפקחים על המקרקעין לפרויקטים להתקדם גם ללא חתימת המתנגדים תוך חיוב הדייר סרבן תמא 38 בהוצאות המשפט של התובעים ( הם שאר בעלי הנכסים בבניין ).
דייר סרבן תמ"א 38 התחדשות עירונית התמודדות משפטית
סכסוך תמ"א 38 הוא מורכב בעיקרו. תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אושרה בממשלה ופורסמה למתן תוקף בשנת 2005. מטרת התכנית היא עידוד חיזוקם של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. לשם כך, היא מעניקה תמריצים מסוימים תוך שמירה על איזון בין הצורך בחיזוק המבנים לבין שיקולים אחרים. כך, היא מאפשרת מתן היתרי בנייה לביצוע שינויים במבנים לצורך חיזוקם בהליך מקוצר וכן מעניקה תמריץ של תוספת זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם אולם סכסוך תמ"א 38 בין בעלי דירות מעלה את שאלת הסמכות העניינית אשר אינה מוסדרת בחוק.
עורך דין תמ"א 38 הוא בעל המקצוע החשוב היותר לדיירים ובכל זאת רבים הלקוחות השואלים למה צריך דווקא עורך דין תמ"א 38 קריית אונו ז"א עורך דין שעובד ו/או שמתגורר בקריית אונו ומכיר את אופי העיר ואת הפועלים בה.
עורך דין תמ"א 38 קריית אונו מודע למגבלות המקומיות , התנהלות המחלקות המתאימות בעירייה , תוכניות הפיתוח ברשות וכדומה ומכאן החשיבות לכך כי עורך דין תמ"א 38 קריית אונו יכול לסייע לתושבים בבחירת יזם , בבדיקתו , בבדיקת הזכויות הנוספות שניתן לקבל על הנכסים לאור מדיניות העירייה ועוד.
כמובן שכמו שחשוב שעורך דין תמ"א 38 קריית אונו יכיר את הסביבה והרשויות כך גם עורך דין פינוי בינוי קריית אונו רצוי מאוש שיכיר את כל הפונקציות בעיר.
במילה אחת חשיבות רבה יש לעורך דין תמ"א 38 קרית אונו או עורך דין פינוי בינוי קריית אונו כשהוא מגיע מהעיר עצמה, פועל בא ובקיא בתחום עיסוקו.
מסיבה זו משרדנו החליט להקים שלוחה של עורך דין תמ"א 38 קריית אונו וזאת במיוחד לצורך סיוע קרוב ואישי לפרויקטים חדשים בעיר.
תפקידו של עורך דין תמ"א 38 בפרויקט התחדשות עירונית לא מסתכם רק בליווי המשפטי. דיירים רבים מתארגנים בינם לבין עצמם ליישום תמ"א 38 בבניין שלהם ומיד מתחילים הוויכוחים והניסיונות של דיירים למקסם את התמורה של עצמם מבלי לקחת בחשבון את הפרויקט בכללותו ואת טובת כל הדיירים בבניין.
גרים בדירה ישנה בבית שהצנרת שלו נסתמת מדי פעם והקירות נסדקים קצת יותר מדי ? זה סימן שאתם זקוקים לתמ"א 38 .
הקרמיקה כבר לא משהו , המים בקושי זורמים ואתם מתים להשקיע משהו כמו 100,000 שקלים בשיפוץ. אבל "זה לא בדיוק הזמן" . אין לכם , אתם עדיין משלמים את ההלוואה על הרכב שרכשתם לא מזמן והילדים עולים יותר ויותר כל שנה ? אתם זקוקים לתמ"א 38.
משפרי דיור באמצעות תמ"א 38 אלו המתעשרים החדשים. אם רכשתם דירה בבניין ישם אשר נבנה לפני 1980
דיירים רבים חולמים על שדרוג דירתם הישנה באמצעות תמ"א 38 ורבים מהחולמים , חולמים שהשדרוג יתבצע באמצעות תמ"א מסוג 2 – הריסה ובניה מחדש.
נשאלת השאלה כיצד בוחרים יזם לפרויקט וכיצד יכולים הדיירים לאבטח את עצמם מפני קריסה של יזם שעלולה להשאיר אותם תקועים בבניין בשיפוצים למשך תקופות ארוכות או ללא דירה לחזור אליה.
השלב הראשון הוא בבחירת עו"ד שעוסק בתחום ולהסתייע בו כדי לתהות על קנקנו של יזם זה או אחר ולבדוק את נכונותו ויכולותיו להיכנס לפרויקט מסוג זה.
רבים מהרוכשים אינם מודעים לכך כי חוק המכר (דירות) , תשל"ג 1973 מחייב קבלנים לתת אחריות לדירה חדשה שהם בונים ובמקרים מסוימים ( אי התאמה יסודית ) תהיה תקפה האחריות אף 20 שנה מיום מסירת הדירה.
רבים מהרוכשים שרכשו דירה מדייר קודם, שהוא זה שרכש את הדירה מהקבלן, לא יודעים שהאחריות לדירה חדשה שנמכרת נשארת עדיין בתוקף וכי במידה ויתגלו ליקויים מסוימים בדירה שרכשו
תיקון 3א לתמא 38 בא לתקן את הקביעה אשר חלקה על אופן החישוב של זכויות הבניה בפרוייקטים של תמ"א 38 מסוג 2 , ז"א של תמ"א מסוג הריסה ובניה מחדש שהקפיאה פרויקטים מהסוג הזה מפאת חוסר הודאות בחישוב הזכויות.
תיקון 3א לתמא 38 קבע נוסחאות ברורות לחישוב הזכויות הניתנות מכוח התמ"א במסלול הריסה ובניה מחדש אולם הוא הרחיב את שיקול הדעת של הוועדה המקומית לגבי אישור או מניעה של זכויות בניה מכוח פרויקט התמ"א.
ניתן לפנות לעורך דין תמ"א 38 ממשרדנו בכל עת וזה יפרט את עקרונות תיקון 3א לתמא 38 אולם לצרכי נוחות נביא את עיקרי התיקון כאן:
חשוב לציין כי קומת גג או קומת קרקע שבהם הבניה היא מעל 50% משטח קומה טיפוסית תחשב קומה לצורך חישוב הקומות דלעיל.
כמובן שהמובא לעיל הינו רק קצה קוצו של התיקון וכדי ללמוד על התיקון יש להיוועץ עם עו"ד תמ"א 38 .
עורך דין תמ"א 38 יוכל יחד עם הנתונים האמתיים של הפרויקט להעריך את מלא הזכויות בבניין.