minimize enlarge

עדכון מס רכישה ומס שבח

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מיסוי מקרקעין, מקרקעין

בינואר 2016 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס 1/2016  שעוסקת בעדכון מס רכישה ומס שבח .

הוראת הביצוע עדכנה את חוק מיסוי מקרקעין ואת תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כדלקמן :

מס רכישה עודכן כך שעד ל 15.1.17 יעמוד על :

מיסוי מקרקעין הוראת שעה

מיסוי מקרקעין הוראת שעה

דייר סרבן תמא 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב תמ"א 38

מה עושים כשיש דייר סרבן תמא 38 בפרויקט תמ"א 38

בשנים האחרונות התקדמה הפסיקה לעבר רוח החוק וכוונתו של המחוקק לאפשר ולעודד קיומם של פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 בתי המשפט , בד"כ אצל המפקח על המקרקעין , פוסקים כנגד דייר סרבן תמא 38 , כאשר לא נמצאות סיבות ענייניות אמיתיות להתנגדות , פיצויים גבוהים שעל המתנגדים להעביר לתובעים בשל התנגדותם. בפסיקות האחרונות אף אפשרו המפקחים על המקרקעין לפרויקטים להתקדם גם ללא חתימת המתנגדים תוך חיוב הדייר סרבן תמא 38 בהוצאות המשפט של התובעים ( הם שאר בעלי הנכסים בבניין ).

דייר סרבן תמ"א 38 התחדשות עירונית

דייר סרבן תמ"א 38 התחדשות עירונית התמודדות משפטית

 

תיקון 3א לתמא 38 נכנס לתוקף

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

תיקון 3א לתמא 38 בא לתקן את הקביעה אשר חלקה על אופן החישוב של זכויות הבניה בפרוייקטים של תמ"א 38 מסוג 2 ,  ז"א של תמ"א מסוג הריסה ובניה מחדש שהקפיאה פרויקטים מהסוג הזה מפאת חוסר הודאות בחישוב הזכויות.

תיקון 3א לתמא 38 קבע נוסחאות ברורות לחישוב הזכויות הניתנות מכוח התמ"א במסלול הריסה ובניה מחדש אולם הוא הרחיב את שיקול הדעת של הוועדה המקומית לגבי אישור או מניעה של זכויות בניה מכוח פרויקט התמ"א.

ניתן לפנות לעורך דין תמ"א 38 ממשרדנו בכל עת וזה יפרט את עקרונות תיקון 3א לתמא 38 אולם לצרכי נוחות נביא את עיקרי התיקון כאן:

  • אושרה תוספת של 13 מ"ר בגין כל דירה בבניין ובתנאי שנבנתה כדין.
  • ניתן לאשר שטח של 12 מ"ר לבניית ממ"ד לכל דירה.
  • בבניין בן קומה אחת ניתן להוסיף עליו קומה וחצי.
  • בבניין בן שתי קומות ניתן להוסיף שניים וחצי קומות.
  • בבניין בן שלש קומות ניתן לבנות 3 קומות.
  • בבניין בן 4 קומות ומעלה ניתן להוסיף 3.5 קומות.
  • בנוסף לכל הזכויות ניתן להתיר הקלות החלות במגרש למשל בניה מותרת על הגג לפי תוכנית מאושרת שבתוקף.
  • אושרה הפקדת כתבי שיפוי לרשות המקומית על פי התקנות .

חשוב לציין כי קומת גג או קומת קרקע שבהם הבניה היא מעל 50% משטח קומה טיפוסית תחשב קומה לצורך חישוב הקומות דלעיל.

כמובן שהמובא לעיל הינו רק קצה קוצו של התיקון וכדי ללמוד על התיקון יש להיוועץ עם עו"ד תמ"א 38 .

עורך דין תמ"א 38 יוכל יחד עם הנתונים האמתיים של הפרויקט להעריך את מלא הזכויות בבניין.

תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מקרקעין, תמ"א 38

 

תיקון 4 לתמא 38 (תמ"א 38 3 א) תכנית מתאר ארצית לחיזוק, מיגון והתחדשות.

בדיון על תיקון 4 לתמא 38 שנערך ב3.2.2015 בירושלים הוחלט להאריך את תוקף התכנית ב5 שנים עד 18.5.2020 ברוב של 17 בעד ו 6 מתנגדים .

הוצע לקדם את תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות – שמטרתו הענקת כלי תכנוני נוסף לשדרוג האזורים הבנויים, במיוחד במרכזי הערים ובערים הוותיקות.

בהמשך להליך העבודה על תיקון 4 לתמ"א 38 הוצע לתת הקלות משמעותיות במטרה להגדיל את השימוש בתמ"א 38 מסוג פינוי בינוי ו/או מסוג חיזוק והרחבה. בין הנושאים החשובים שידונו בוועדה שעמלה על תיקון 4 לתמא 38 הוא לשנות כך שפרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש יבוצעו ברוב של 2/3 ולא 4/5 וזאת בדיוק כמו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה וזאת כדי למנוע מדיירים סרבנים – סחטנים לפגוע בהתקדמות הפרויקטים. ( 66% במקום 80% ) הקלה זו לא התקבלה עדיין והיא ממתינה לתיקון הבא.

בהמשך אף הוצע להגדיל זכויות בניה בתת קרקעי לפי 4 משטח החלקה.

בימים אלו עמלים בהכנת תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות במקרה של הריסה ובניה מחדש.

אנו נעדכן לכשיהיו שינויים בפוסט מעודכן לגבי תיקון 4 לתמא 38.

( התיקון אושר ועיקריו מפורטים בפוסט הבא :  תיקון 3 א לתמא 38 מסוג הריסה ובניה מחדש )

 

סכסוך תמ"א 38 : סמכות עניינית לדון בסכסוך בין בעלי דירות

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אושרה בממשלה ופורסמה למתן תוקף בשנת 2005. מטרת התכנית היא עידוד חיזוקם של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. לשם כך, היא מעניקה תמריצים מסוימים תוך שמירה על איזון בין הצורך בחיזוק המבנים לבין שיקולים אחרים. כך, היא מאפשרת מתן היתרי בנייה לביצוע שינויים במבנים לצורך חיזוקם בהליך מקוצר וכן מעניקה תמריץ של תוספת זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם אולם סכסוך תמ"א 38 בין בעלי דירות מעלה את שאלת הסמכות העניינית אשר אינה מוסדרת בחוק.

איחור במסירת דירה מקבלן

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין

מסירת דירה מקבלן

"הלכה היא, כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם, כי איחור במסירת דירה של תקופה מסוימת לא ייחשב כאיחור המהווה הפרת חוזה, פרשנות בתי המשפט לעניין הפיצוי במקרה של הפרה הינה, כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת".

עורך דין תמ"א 38 קריית אונו

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

רבים הלקוחות השואלים למה צריך דווקא עורך דין תמ"א 38 קריית אונו ז"א עורך דין שעובד ו/או מתגורר בקריית אונו ומכיר את אופי העיר ואת הפועלים בה.

להיכרות עם המגבלות המקומיות , התנהלות המחלקות המתאימות בעירייה , תוכניות הפיתוח ברשות וכדומה יש חשיבות רבה לכן עורך דין תמ"א 38 קריית אונו יכול לסייע לתושבים בבחירת יזם , בבדיקתו , בבדיקת הזכויות הנוספות שניתן לקבל על הנכסים לאור מדיניות העירייה.

במילה אחת חשיבות רבה יש לעורך דין תמ"א 38 כשהוא מגיע מהעיר עצמה פועל בא ובקיא בתחום עיסוקו.

מסיבה זו משרדנו החליט להקים שלוחה של עורך דין תמ"א 38 קריית אונו וזאת במיוחד לצורך סיוע קרוב ואישי לפרויקטים חדשים בעיר.

לפרטים ניתן לפנות לטלפון 052-6404323

תפקידו של עורך דין תמא 38 המיצג דיירים

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

עורך דין תמ"א 38 בפרויקט התחדשות עירונית

תפקידו של עורך דין תמ"א 38 בפרויקט התחדשות עירונית לא מסתכם רק בליווי המשפטי. דיירים רבים מתארגנים בינם לבין עצמם ליישום תמ"א 38 בבניין שלהם ומיד מתחילים הוויכוחים והניסיונות של דיירים למקסם את התמורה של עצמם מבלי לקחת בחשבון את הפרויקט בכללותו ואת טובת כל הדיירים בבניין.

עסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום העסקה רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי

אחרי 10 שנים בוטלה מכירת נכס שנרשמה עליו הערת אזהרה אבל הרישום לא הושלם

רכשו 7.5 דונם בחיפה ושילמו את מלא הסכום בגין הרכישה , רשמו הערת אזהרה בגין ביצוע עסקה במקרקעין אולם לא השלימו את רישומו של הנכס ולא העבירו את הבעלות לרוכשת. בית המשפט ביטל את העסקה מחק את הערת האזהרה והחזיר את הנכס לכונס.

על מנת ליתן תוקף קנייני לזכות המשיבים במקרקעין שומה היה עליהם להשלים את העסקה ברישום על שמם, שכן זכותם מוגבלת והיא רק בגדר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, וכקבוע בסעיף 7 לחוק המקרקעין לאמור:

משפרי דיור חינם באמצעות תמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב תמ"א 38

גרים בדירה ישנה בבית שהצנרת שלו נסתמת  מדי פעם והקירות נסדקים קצת יותר מדי ?  זה סימן שאתם זקוקים לתמ"א 38 .

הקרמיקה כבר לא משהו , המים בקושי זורמים ואתם מתים להשקיע משהו כמו 100,000 שקלים בשיפוץ. אבל "זה לא בדיוק הזמן" . אין לכם , אתם עדיין משלמים את ההלוואה על הרכב שרכשתם לא מזמן והילדים עולים יותר ויותר כל שנה ?  אתם זקוקים לתמ"א 38.

על תמ"א 38 כבר שמעתם ?

משפרי דיור באמצעות תמ"א 38 אלו המתעשרים החדשים.  אם רכשתם דירה בבניין ישם אשר נבנה לפני 1980