minimize enlarge

מיסי ועד בית – אופן החישוב

לקוח פנה אלינו בשאלה :

חישוב מיסי ועד בית בבניין בו הוא מתגורר הולכים להשתנות לקראת השנה הבאה. והוחלט בישיבה כי מכיוון שע"פ החוק יש לחשב את דמי הועד ע"פ חלקו של הדייר ברכוש המשותף , יש לקחת בחשבון את המחסנים של הדיירים ולהוסיפם לשטח הדירה לחישוב דמי הועד. בעקבות כך הופץ בשבוע שעבר מייל לכלל המכותבים עם קובץ מצורף שיש למלא בו את גודל המחסן ולאיזה דירה הוא מצורף לצורך חישוב מיסי ועד בית .

הלקוח מבקש לדעת אם הדבר מוצדק?

תשובתנו הייתה :
סעיף 57 לחוק המקרקעין מגדיר את שיעורו של החלק המשותף הצמוד לכל דירה וסעיף 58 לחוק המקרקעין קובע את שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ( מיסי ועד בית )  של כל דייר :
57. (א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.

(ב) בחישוב שטח הרצפה לענין סעיף קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.

(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת – בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות.

58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

בעל דירה הוא הבעלים של דירה המוגדרת בחוק כדלכמן :

"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

ההיגיון המסתתר מאחורי השיטה לפיה נקבע  חישוב מיסי ועד בית שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף לפי גודלה של הדירה נובע מאופן השימוש של כל דייר ודייר ברכוש המשותף לפי שטח דירתו , זאת בהנחה ששטח הדירה נקבע כמדד היחסי לכמות האנשים הגרים ו/או המשתמשים בה.

מחשבים את כל השטחים של כל הדירות ואז כל דייר משלם את החלק היחסי בהתאם לשטח דירתו ללא החלקים המוצמדים , מכאן שחניה , גג ,מחסנים וגינה לא יילקחו בחשבון בחישוב החלק היחסי למעט אם כך נקבע בתקנון הבית המשותף.

החוק מאפשר לקבוע בתקנון הבית המשותף שיעור השתתפות אחר, בין היתר לפי מספר החדרים, או חלוקה שווה בין הדירות, בכדי לספק תחושה אחידה בחלוקת הנטל בין כל הדיירים ולמניעת סיכסוכים קטנוניים.

חשוב לציין כי היה ובעל דירה מתעקש כי חישוב  מיסי ועד בית יעשה בהתאם לחוק, יש לחייבו בהתאם לחלוקה הקבועה בחוק מהמועד בו הגיש בקשתו אך לא רטרואקטיבית.