minimize enlarge

עסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום העסקה רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה

אחרי 10 שנים בוטלה מכירת נכס שנרשמה עליו הערת אזהרה אבל הרישום לא הושלם

רכשו 7.5 דונם בחיפה ושילמו את מלא הסכום בגין הרכישה , רשמו הערת אזהרה בגין ביצוע עסקה במקרקעין אולם לא השלימו את רישומו של הנכס ולא העבירו את הבעלות לרוכשת. בית המשפט ביטל את העסקה מחק את הערת האזהרה והחזיר את הנכס לכונס.

על מנת ליתן תוקף קנייני לזכות המשיבים במקרקעין שומה היה עליהם להשלים את העסקה ברישום על שמם, שכן זכותם מוגבלת והיא רק בגדר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, וכקבוע בסעיף 7 לחוק המקרקעין לאמור:

"גמר העסקה

(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".

משמע, למשיבים הוקנתה רק התחייבות לעשות עסקה במקרקעין וזו אינה ניתנת להשלמה בהינתן שהמתחייב לא היה כשיר לעשות עסקה במקרקעין. לכן ההתחייבות אינה תקפה, וכעמדת הנאמן וב"כ הכנ"ר בסיכומיהם "אין אדם מוכר דבר שאין לו". אסייג את דבריי למקרה שבו הושלמה העסקה בתנאי "תקנת שוק", קרי, אם הזכות נרכשה בתום לב ובתמורה וככזו נרשמה על שם הקונה שאז ייתכן שתיסוג זכות הנאמן ממנה. על חשיבות גמר העסקה ברישום בהליכי פשיטת רגל ניתן להקיש גם מהוראות סעיף 101 לפקודה, שעניינו עסקאות עם פושט רגל שלא הופטר:

"כל העסקאות שעשה פושט רגל, לגבי נכסים שרכש פושט הרגל לאחר ההכרזה, עם אדם העוסק עמו בתום לב ובתמורה, יהיו תקפות כלפי הנאמן אם הושלמו לפני שהתערב, וכל טובת הנאה בנכסים כאמור המוקנית לנאמן מכוח פקודה זו תחדל ותעבור בדרך ובמידה הדרושות למימוש עסקה כאמור".

הלכה הפסוקה קבעה כי על קונה מקרקעין מוטלת חובת בדיקה בטרם התקשרות בעסקה. עסקינן ברשימה לא סגורה של מצבים שמטילים על קונה אחריות לבדוק נתונים ופרטים שונים שעשויים למנוע תאונה משפטית. כך לעתים יש צורך ליצור קשר ישיר עם בעל הזכות הרשומה ולא להסתפק רק בייפוי כוח, כגון במקרה שבו הזכות טרם נרשמה על שם המוכר וכל שיש לו הוא רישום הערת אזהרה (ראו הלכת מורדכיוב לעיל). בית המשפט שב ושנה על הצורך בהקפדה על קיום תנאי תקנת שוק שגורמת להפקעת זכות הבעלות מידי בעליה החוקיים. בית המשפט הבהיר כי על מי שמבקש ליהנות מרישום מוטעה בפנקס רישום המקרקעין מוטל הנטל להוכיח שרכש את המקרקעין בתום לב, בהסתמך על הרישום השגוי וכי העסקה הושלמה בתום לב. במקרים אחרים נדרש הקונה לבקש מן הבעלים פרטים שבמהות עשויים להיות חיוניים לגביו (חיים זנדברג "הסתמכות על מרשם זכויות – חזון לעומת מציאות" עלי משפט ב 273, 287 (תשס"ב)). האמור אינו ממצה, וראוי שינחה את הקונה ובא כוחו בבדיקותיהם, ויפה גישת בית שמאי, בחינת אם יש ספק – בִּדְקוּ (ת"א (מחוזי מרכז) 4738-08-07 בנק המזרחי טפחות בע"מ נ' כהן (פורסם בנבו, 2010)).

בסופו של הליך מחק בית המשפט את הערת האזהרה והעביר את המקרקעין לידי הכונס של נכסי פושט הרגל אשר היה בעליה הקרקע בעת שבוצעה העסקה.

פש"ר 3946-85 מרגוליס ואח' נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח'

תגיות: , , , ,