minimize enlarge

ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

דיירים רבים מבקשים הסברים לגבי הבטחונות הנדרשים מיזם הבא לחזק להרחיב ולבנות עוד קומות בפרוייקט תמ"א 38 סימן 1. העניין החשוב ביותר שעולה היא ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה , אשר מהווה נושא להתדיינות ולמשא ומתן לא פשוט בין בעלי דירות לבין היזם בפרויקט. הערת אגב , במידה ופרוייקט תמ"א חיזוק והרחבה נבנה ללא ליווי בנקאי נמצאים רוכשי הדירות החדשות ברמת סיכון עוד יותר גבוה מזו של בעלי הדירות הקיימות. הנהוג בענף ההתחדשות העירונית הוא לקבוע ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה בגובה של 25% מעלות עבודות החיזוק וההרחבה לדיירים. ז"א 25% מכמה שיעלה לבסס את הבניין , לבנות לו את השלד עד לקומת הגג הנוכחית , להוסיף פיר מעלית ואת פיר הממ"דים.  סכום זה משתנה מפרוייקט לפרוייקט אבל בגדול עומד בין 500 ל 800 אלף שח לבניין.

הסכנה בהסתמכות רק על הערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

הערבות היא מבורכת ומשמשת מנוף הגנתי חלקי על זכויות בעלי הדירות בבניין אולם היא לבדה לא תציל פרוייקט כושל במקרה של קריסה כלכלית של היזם אם מסיבות חיצוניות ואם מסיבות אוביקטיביות של חוסר כדאיות כלכלית.  קחו למשך פרוייקט חיזוק בקרית אונו בן 3 קומות קימות וקומת עמודים חלקית . היזם מוסר לידי עורך דין תמ"א 38 של הדיירים , ערבות של 600,000 ש"ח ומתחיל בעבודות שכרוכות בין היתר בחפירות והריסה של כל השטחים המשותפים בבנין ונתקע בשלב ביסוס היסודות.  במקרה כזה ערבות של כ 25% משווי העבודות תספיק כדי להציל את הדיירים הכל כמובן בתנאי שלא נמכרו דירות חדשות בפרוייקט. אולם מה עושים אם היזם נמצא כבר בגמר קומה ראשונה ובמקביל הוא מוכר את דירת הגן המפולשת בבניין בתמורה ל 2.4 מליון שח ורושם הערת אזהרה מתאימה לבעלים החדש של הדירה ורק אז הוא נתקע ופושט רגל?

הסכנה שבחוק המכר

על פי חוק המכר ניתן בשלב בו בונים את שלד הקומה שבה נבנית הדירה לגבות מהרוכשים החדשים עד 60% משווי הדירה. יוצא שהיזם שנעלם מחזיק כבר ב 1.4 מליון שח של רוכשי הדירה החדשה ואילו הדיירים של הדירות בבניין מחזיקים רק בערבות של 600,000 שח. בנוסף השטחים המשותפים חפורים והרוסים יש בהם בורות וגשרי עץ ואת הכל יש לשפץ ולהחזיר לקדמותו אבל לדיירים יש רק את אותה ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה. במקרה שכזה הדיירים תקועים עם דייר חדש שודאי ידרוש את זכיותיו באמצעות בתי משפט וחלק מהכספים שודאי יעוקלו לצרכיו הם אותם כספי ערבות שמוחזקים בידי ב"כ הדיירים. רק במידה ויהיה יזם שמוכן להיכנס בנעל היזם שנעלם, למרות שהוא נעלם עם 1.4 מליון שח מרווחי הפרוייקט  – סכום שבהרבה פרוייקטים של תמ"א 38 חיזוק והרחבה שווה לכ 40-50% מרווחיי הפרוייקט , תהיה הערבות יעילה ותאפשר המשך ביצוע העבודות תוך שמירה על רווחיות סבירה לייזם החדש. במידה והפרוייקט יתגלה כלא כלכלי אף יזם אחר לא יסכים להיכנס בנעלי היזם שנעלם והבלגן המשפטי והקטסטרופה בשטח יימשכו עוד שנים רבות.

הפיתרון האפשרי

שליטה של עוה"ד של הדיירים בקצב מכירת הדירות בהתאם לקצב התקדמות הפרוייקט תוך הקפדה מלאה על דוחות התקדמות העבודה שמוסר המפקח בדיווחיו השוטפים לדיירים באופן שיקטין את החשיפה והסיכון ככל שניתן באופן כזה שייזם חדש שיגיע יוכל לקזז את שווי העבודות שכבר בוצעו ולהמשיך לבנות הלאה. במקרים בהם מוכן היזם לחשיפה מלאה ומאפשר פיקוח על הפרוייקט שמנוהל בחשבון בנק ייחודי ניתן להתנהל ביתר ביטחון.

 

תגיות: , , , , ,