רישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין – החובה והסכנות שבאי רישום
חשיבות רבה נודעת לרישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין ביחס לרכישת זכויות בעסקת מקרקעין. תכליתה של הערת אזהרה בעסקת מקרקעין הינה למנוע ממוכר הנכס וכן מצדדים שלישיים ( נושיו) לבצע כל דיספוזיציה בקשר לזכויות שרכש הקונה בנכס ובמה דברים אמורים.
סעיף 127 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 קובע כדלקמן :
(א) " נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית-המשפט.
(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העיסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העיסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה. "
סעיף 127 מבהיר את כוחה ותוצאתה המשפטית של רישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין . בעטיה של רישום הערה זו ניתנת לרוכש הנכס ( "בעל ההערה" ) עדיפות מפני ביצוע עסקה סותרת בקשר לזכויות שנרכשו, וכן מגנה על רוכש הנכס מפני צדדים שלישיים כדוגמת נושיו של מוכר הנכס המטילים צו עיקול או צו כינוס נכסים על זכויותיו בנכס. לשכת רישום המקרקעין לא תאפשר רישום הערת אזהרה הסותרת את רישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין שנרשמה בגין רכישת הזכויות בעסקת המכר, רישום ההערה סותרת תתאפשר במקרים בהם ניתן צו בית משפט או ניתנה הסכמת בעל ההערה לכך.
סוגיית רישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין מוצאת ביטוי בפסיקה ענפה , ויפים לעניין זה דברי כבוד השופטת אורית אפעל-גבאי בת.א. 2410-08 פיכמן אריאל נ' כהן עזר ואח' ;
" בכל הנוגע לפועלה של הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין נקבע בפסיקה, כי "…בסעיף 127(ב) קבע המחוקק נורמה מהותית, המשריינת את זכותו של בעל ההערה מפני פגיעה על-ידי אחרים, שגם להם זכויות כלפי בעל המקרקעין… בהעניקו לבעל ההערה הגנה ועדיפות מול אחרים בהתרחש אחד האירועים המנויים בסעיף 127 (ב), חרג המחוקק מקונספציית הזכות השלילית החוסמת, שכל עניינה במניעת רישומן של עיסקאות סותרות, והעניק להערת האזהרה צביון פוזיטיבי ומהותי, על-פי כל קנה מידה מקובל" (ע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי, פ"ד מח(2) 102, 119 (1994), מפי כבוד השופט ד' לוין). ובהמשך: "…בקרות אחד האירועים המנויים בסעיף 127(ב) לחוק, מקימה הערת האזהרה לבעליה עדיפות מהותית על בעלי זכויות אחרים, וזאת מכוחה היא ובעצם רישומה. עדיפות זו – גוון קנייני בולט לה, שכן מידת עמידותה של הזכות במצבי חדלות פירעון היא אחד המבחנים החשובים והקובעים בשאלת קנייניותה (ויש אומרים אף המבחן המכריע – ראה א' פרוקצ'יה, בספרו הנ"ל, בעמ' 81). לעניין זה יפים דבריו של פרופ' ויסמן כי: 'זכות העדיפות בפשיטת-רגל היא מתכונות-היסוד של הזכות הקניינית… קנייניות הזכות היא הגורמת לתוצאה שהזכות משוריינת מפני מעקלים וגוברת על זכויות נושים בהליכי פשיטת-רגל, פירוק ויתר האירועים המנויים בסעיף 127 לחוק המקרקעין".
מצאנו אם כן, כי נודעת חשיבות רבה לרישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין , רישום ההערה בזמן וכנדרש תבטיח את זכויותיו של רוכש הנכס ותיצור עדיפות לבעל ההערה על פני צדדים שלישיים במקרים בהם בוצעה עסקה סותרת או ננקטו הליכים כנגד החייב כאמור.