בחירת עורך דין תמ"א 38

גם ביום יום כשאדם נתקל בסוגיה בגינה הוא נדרש לסיוע משפטי אין האדם הרגיל יודע כיצד עליו לזהות את עורך הדין המתאים. בחירת עורך דין תמ"א 38 בימים בהם המידע המשפטי נגיש לכל אדם והכלי הנוח ביותר לאיתור בעל מקצוע הוא האינטרנט. בחירת עורך דין תמ"א 38 לטיפול וליווי בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38  היא משימה קריטית.

איך לא לטעות בבחירת עורך דין תמ"א 38

כדי להקל על הבחירה אביא דוגמה מהיום יום במשרדנו לאיך לא בוחרים עורכי דין :

באחד המקרים נתבקשנו על ידי 4 דיירי בניין לייצג את האינטרסים שלהם ולהיות עורכי הדין לתמ"א 38 לפרויקט שהם רצו לבצע ברמת גן. הנתונים בשטח הצביעו על פרויקט תמ"א 38 מסוג 2 , ז"א שהורסים את המבנה עם ארבעת הדירות ובונים במקומו חדש. בדיקות מקדימות שערכנו הצביעו על האפשרות של הדיירים לקבל כל אחד דירה מוגדלת משמעותית או שני דירות קטנות בתוספת של כסף.  בחירת עורך דין תמ"א 38 לדיירים הייתה מעולה אולם, אחד הדיירים טען שהוא שהוא לא פרייר והתעקש שהתמורה לדיירים בתמ"א 38 צריכה להיות 2 דירות לכל אחד מהדיירים .

הדיירים נפגשו עם מספר ייזמים וקבלנים אולם כולם הציעו את אותה הצעת תמורה לדיירים בתמ"א 38 המדובר. הדייר הבעייתי התעקש שאנחנו מפריעים לו להשיג את התמורה המתאימה וביקש להחליף מיצגים. כך עזבנו את הדיירים שהתקשו בבחירת עורך דין תמ"א 38 ,  בידי עורך דין חדש שלכאורה עוסק במקרקעין ( מכר דירות ) אך שאינו עורך דין תמ"א 38. לדבר יפה הוא ידע.

כך עוה"ד תמ"א 38 החדש החדש סייע לדיירים להתקשר עם יזם שיבנה בניין חדש וייתן לכל אחד מהם 2 דירות. ההסכם נחתם , העו"ד תמ"א 38 לדיירם קיבל חלק ניכר משכר טרחתו ואז החלו לצוץ הבעיות.

מכיוון שעוה"ד תמ"א 38 לדיירים התרשל בהגנה על הדיירים , הצליח היזם למכור את דירת הגג המפוארת לדייר פוטנציאלי מיד אחרי שהתקינו את השלט בקדמת הבניין והוא אף קיבל חלק מהכסף על כך. אלא שאז התברר כי הפרויקט במתכונתו הוא בעייתי ואינו כלכלי ליישום והיזם נכנס להליך פירוק על ידי נושים.  הטעות שבבחירת עורך דין תמ"א 38 הביא לכך שהזכויות של היזם נמכרו ליזם אחר שלא יכול היה לבצע כלום כי הפרויקט לא היה כלכלי היות ועל הזכויות של הדיירים הייתה הערת אזהרה של דייר חדש נוסף , שהרי דירה אחת נמכרה. אני אעצור פה את הסיפור כי הוא נמסר לי על ידי אחת הדיירות שכבר 5 שנים מצטערת שהקשיבה לאותו דייר שטען שיש לו עו"ד תמ"א 38 לדיירים שמבין עניין ויזם שיודע לבנות ולתת להם את מה שהם חושבים שמגיע להם.

החלטות ועדת האתיקה של עורכי הדין בעניין עורך דין תמ"א 38 :

חשוב להוסיף כי בעת בחירת עורך דין תמ"א 38  כדאי להתייחס גם להחלטות ועדת האתיקה של עורכי הדין בעניין עורך דין תמ"א 38  המייצג דיירים:

1. אסור לעורך דין תמ"א 38 לדיירים לייצג גם את היזם, לא לעניין העסקה עצמה וגם לא לעניין הרישום של הדירות.
2. אסור לעורך דין תמ"א 38 המייצג את הדיירים לכרות הסכם עצמאי עם היזם בו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם לקוחותיו של עורך הדין המייצג, קרי – הבעלים, כאשר אם יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי הבעלים בלבד ובשום מקרה לא כלפי עורך הדין המייצג אותם.
3. אין מניעה לחשוף בפני היזם את שכר טרחתו של עורך הדין, כפי שסוכם על ידי עורך הדין תמ"א 38 ולקוחותיו הדיירים, ואולם – עורך הדין תמ"א 38 של הדיירים לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו והיזם לא יהיה מעורב בו.
4. שומה על עורך הדין המבקש לקבל על עצמו את הייצוג לבחון, בכל מקרה לגופו, אם קיים ניגוד עניינים אשר עשוי להשפיע על תפקודו.

זכרו שמדובר בהליך של בחירת עו"ד תמ"א 38 לדיירים  , שייצג אתכם ולא את היזם. אתם יכולים לקחת עו"ד שייצג ייזמים ו/או עו"ד שייצג דיירים, שניהם יידעו לדאוג לאינטרסים שלכם אבל ודאו שהוא מייצג רק אתכם.

הקפידו לפנות לעו"ד תמ"א 38 שכבר ליווה פרויקטים כאלו  ו/או עסקאות קומבינציה גדולות.

 

למאמר נוסף בעניין תפקיד עורך דין תמ"א 38 לחצו כאן