הסכנות שבסירוב להתקשר בהסכם פינוי בינוי

הנתבעים סרבו להתקשר בהסכם פינוי בינוי  ולחילופין התנו את התקשרותם בהסכם הפינוי בינוי  בתנאים בלתי ישימים. סירובם לחתום על ההסכם היה בלתי סביר והווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.

הטענה העיקרית שהייתה בפי הנתבעים שסירבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי בעת שהוגש כתב ההגנה מטעמם הייתה כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי סבירים: דירת התמורה אינה ראויה; דמי השכירות אינם משמעותיים; וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי הולמת.

סעיף 2א לחוק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 (להלן : החוק) קובע :

"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה".

"מקבץ" מוגדר כ"בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת";

ו"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" מוגדר כ"בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:

(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ…,
(2) שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם" (סעיף 1 בחוק).

"סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;

(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובניוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר"; "

פסק הדין בעניין עמינדב ואח' נ' קאזי ואח' שניתן ב 6/6/2013 קבע כי התביעה מתקבלת. הנתבעים ישלמו לתובעים 2,750,000 ₪. בנוסף, ישלמו הנתבעים הוצאות משפט (שכר טרחת השמאי – 20,880 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 3.1.2012), ואגרות משפט בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום, וכן שכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ₪.

הואיל והתנאים המוצעים כיום לנתבעים נתבררו רק במהלך התביעה ולא מראש – אינני מחייבת את הנתבעים בהפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי מיום הגשת התביעה ועד מועד מתן פסק הדין.

בהתאם להסכמת התובעים, אם הנתבעים יחתמו על ההסכם לפי הפרטים בהודעת התובעים מיום 20.12.12 תוך 30 יום מהיום, וישאו בתשלום הוצאות התובעים בעין – לא יעמדו התובעים על תשלום הפיצויים ושכ"ט עו"ד

תוכלו לקבל מידע על ליווי פרוייקטים של תמ"א 38 באתר של אפיקים