האם כשכשלה עסקת המכר יושבו דמי תיווך ללקוחות?

כמקובל בעסקאות לרכישת דירות מגורים, פנו לקוחות לקבל שירותי תיווך לרכישת דירה שתתאים לצורכיהם , הם הסכימו לתנאי התיווך ולדמי תיווך .

בהתאם למידע שקיבלו מאת המתווך , התקשרו הלקוחות עם מוכר הדירה בזיכרון דברים.

בצעד חריג שלא בנוכחות לקוחותיו , הוסיף המתווך סעיף ביחס לזכויות המוכר בדירה לגביה נחתם ההסכם. כאמור, הפגם שנוצר בהסכם הוביל לביטול עסקת המכר בהסכמת הצדדים.

בנסיבות אלו נדרש בית המשפט לתביעות קטנות לדון בשאלת השבת מלא דמי תיווך ע"ס 10,000₪ ששולמו למתווך.

בית המשפט קיבל את תביעת לקוחות המתווך ופסק כי עליו להשיב את הדמי תיווך שגבה מלקוחותיו ע"ס 10,000 ₪.

בית המשפט ציין כי ההסכם שנעשה היה נגוע בהטעיה והופר או בוטל בשל הסתרת מידע מעיני הלקוח ע"י המתווך עצמו, כמו כן ציין בית המשפט כי על המתווך חלה החובה מכוח סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 , לפיו עליו למסור ללקוחותיו את המידע המהותי והרלוונטי ביחס לנכס נשוא עסקת התיווך.

בית המשפט ציין כי במקרה דנן "מדובר במידע מהותי, אשר עשוי היה להשפיע על שיקוליהם של התובעים-הקונים ביחס לרכישתם לנכס. מידע זה יכול היה בהחלט להשפיע על רצונם של התובעים להתקשר בהסכם המכר, וסביר להניח כי מלכתחילה לא היו חותמים על ההסכם, לו נחשפו למלוא המידע."

יתרה מכך החיל בית המשפט בפסק דינו על כל מתווך באשר הוא מתווך את חובת הגילוי ההגינות והחובה לפעול בדרך מקובלת, כשאלו נגזרים מעקרון מנחה במשפט הישראלי שהינו "תום הלב".

ראו: (ת"ק 6296-04-11 כהן-קיצ'ק ואח' נ' ארבל נכסים – אלירן ארבל)

כיצד יגן מתווך על דמי התיווך שלו וכיצד נימנע ממצבים כאלו?

• לא יסתיר מלקוחותיו דבר וחצי דבר בנוגע לעסקה , שהרי ברגע שעורכי דין יכנסו לתמונה יצוצו הנושאים שהוסתרו.

•  זיכרון הדברים מכיל מידע תמציתי ביחס לעקרונות העסקה כפי שאלו סוכמו ע"י הצדדים, זאת בניגוד לחוזה שהינו הסכם רחב ומקיף הכולל בחובו את כלל פרטי העסקה, לפיכך מומלץ להימנע מחתימה פזיזה על זיכרון דברים, אף אם הנכם נדרשים להמתין כדי לסכם את עסקת הרכישה בחוזה.

• חוזים כאמור נעשים בפיקוח וייעוץ משפטי בכך קטן הסיכוי לתסבוכת משפטית, עורכי הדין עורכים בדיקות משפטיות מקדמיות, כדי לוודא בין השאר כי מצב הזכויות בנכס תקינות כך שאלו רשומות ע"ש המוכר כדין, שעל הנכס המדובר לא רובצים שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה או כל זיקות הנאה לצדדים שלישיים כלשהם.

• בנסיבות בהן בחרתם לחתום על זיכרון דברים, מומלץ בטרם החתימה לפנות לקבלת ייעוץ משפטי. כאן המקום לציין כי זיכרון דברים מהוה באופיו מסמך משפטי מחייב, בפסיקה ענפה הובהרה מגמת בית המשפט לפיה יש לראות בזיכרון הדברים כחוזה לכל דבר ועניין (לעניין זה ראו : ע"א 2821/90).

• זכרו, עבור מרביתכם עסקת רכישת דירה הינה "עסקת חייכם", לפיכך רצוי לנהוג במשנה זהירות טרם החתימה על זיכרון הדברים.