minimize enlarge

ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי

ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

דיירים רבים מבקשים הסברים לגבי הבטחונות הנדרשים מיזם הבא לחזק להרחיב ולבנות עוד קומות בפרוייקט תמ"א 38 סימן 1. העניין החשוב ביותר שעולה היא ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה , אשר מהווה נושא להתדיינות ולמשא ומתן לא פשוט בין בעלי דירות לבין היזם בפרויקט. הערת אגב , במידה ופרוייקט תמ"א חיזוק והרחבה נבנה ללא ליווי בנקאי נמצאים רוכשי הדירות החדשות ברמת סיכון עוד יותר גבוה מזו של בעלי הדירות הקיימות. הנהוג בענף ההתחדשות העירונית הוא לקבוע ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה בגובה של 25% מעלות עבודות החיזוק וההרחבה לדיירים. ז"א 25% מכמה שיעלה לבסס את הבניין , לבנות לו את השלד עד לקומת הגג הנוכחית , להוסיף פיר מעלית ואת פיר הממ"דים.  סכום זה משתנה מפרוייקט לפרוייקט אבל בגדול עומד בין 500 ל 800 אלף שח לבניין.

הסכנה בהסתמכות רק על הערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

הערבות היא מבורכת ומשמשת מנוף הגנתי חלקי על זכויות בעלי הדירות בבניין אולם היא לבדה לא תציל פרוייקט כושל

הסכנות שבסירוב להתקשר בהסכם פינוי בינוי

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מקרקעין, תמ"א 38

הנתבעים סרבו להתקשר בהסכם פינוי בינוי  ולחילופין התנו את התקשרותם בהסכם הפינוי בינוי  בתנאים בלתי ישימים. סירובם לחתום על ההסכם היה בלתי סביר והווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.

הטענה העיקרית שהייתה בפי הנתבעים שסירבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי בעת שהוגש כתב ההגנה מטעמם הייתה כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי סבירים: דירת התמורה אינה ראויה; דמי השכירות אינם משמעותיים; וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי הולמת.

סעיף 2א לחוק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 (להלן : החוק) קובע :

"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה".

קניית דירה באחריות , חלום או מציאות.

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי

רבים מהרוכשים אינם מודעים לכך כי חוק המכר (דירות) , תשל"ג 1973 מחייב קבלנים לתת אחריות לדירה חדשה שהם בונים ובמקרים מסוימים ( אי התאמה יסודית ) תהיה תקפה האחריות אף 20 שנה מיום מסירת הדירה.

רבים מהרוכשים שרכשו דירה מדייר קודם, שהוא זה שרכש את הדירה מהקבלן, לא יודעים שהאחריות לדירה חדשה שנמכרת נשארת עדיין בתוקף וכי במידה ויתגלו ליקויים מסוימים בדירה שרכשו

עדכון מס רכישה ומס שבח

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מיסוי מקרקעין, מקרקעין

בינואר 2016 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס 1/2016  שעוסקת בעדכון מס רכישה ומס שבח .

הוראת הביצוע עדכנה את חוק מיסוי מקרקעין ואת תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כדלקמן :

מס רכישה עודכן כך שעד ל 15.1.17 יעמוד על :

מיסוי מקרקעין הוראת שעה

מיסוי מקרקעין הוראת שעה

תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מקרקעין, תמ"א 38

 

תיקון 4 לתמא 38 (תמ"א 38 3 א) תכנית מתאר ארצית לחיזוק, מיגון והתחדשות.

בדיון על תיקון 4 לתמא 38 שנערך ב3.2.2015 בירושלים הוחלט להאריך את תוקף התכנית ב5 שנים עד 18.5.2020 ברוב של 17 בעד ו 6 מתנגדים .

הוצע לקדם את תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות – שמטרתו הענקת כלי תכנוני נוסף לשדרוג האזורים הבנויים, במיוחד במרכזי הערים ובערים הוותיקות.

בהמשך להליך העבודה על תיקון 4 לתמ"א 38 הוצע לתת הקלות משמעותיות במטרה להגדיל את השימוש בתמ"א 38 מסוג פינוי בינוי ו/או מסוג חיזוק והרחבה. בין הנושאים החשובים שידונו בוועדה שעמלה על תיקון 4 לתמא 38 הוא לשנות כך שפרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש יבוצעו ברוב של 2/3 ולא 4/5 וזאת בדיוק כמו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה וזאת כדי למנוע מדיירים סרבנים – סחטנים לפגוע בהתקדמות הפרויקטים. ( 66% במקום 80% ) הקלה זו לא התקבלה עדיין והיא ממתינה לתיקון הבא.

בהמשך אף הוצע להגדיל זכויות בניה בתת קרקעי לפי 4 משטח החלקה.

בימים אלו עמלים בהכנת תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות במקרה של הריסה ובניה מחדש.

אנו נעדכן לכשיהיו שינויים בפוסט מעודכן לגבי תיקון 4 לתמא 38.

( התיקון אושר ועיקריו מפורטים בפוסט הבא :  תיקון 3 א לתמא 38 מסוג הריסה ובניה מחדש )

 

עסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום העסקה רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי

אחרי 10 שנים בוטלה מכירת נכס שנרשמה עליו הערת אזהרה אבל הרישום לא הושלם

רכשו 7.5 דונם בחיפה ושילמו את מלא הסכום בגין הרכישה , רשמו הערת אזהרה בגין ביצוע עסקה במקרקעין אולם לא השלימו את רישומו של הנכס ולא העבירו את הבעלות לרוכשת. בית המשפט ביטל את העסקה מחק את הערת האזהרה והחזיר את הנכס לכונס.

על מנת ליתן תוקף קנייני לזכות המשיבים במקרקעין שומה היה עליהם להשלים את העסקה ברישום על שמם, שכן זכותם מוגבלת והיא רק בגדר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, וכקבוע בסעיף 7 לחוק המקרקעין לאמור:

כאשר שותף סרח בחוסר תום לב – מקרה אמיתי

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי

בין אם אתה מחפש שותף עסקי ובין אם אתה מחפש שותף לטיול כדאי שתדע כי בשותפות חשוב מאוד להגדיר את החוקים לשותפות ואת הציפיות של שותף אחד משותפו וזאת בכדי למנוע תקלות ומריבות בהמשך הדרך.

במקרה שלנו שלושה אנשים נפגשו והחליטו לבנות עסק בו כל אחד ישקיע את נשמתו. הם מעגנים את כל האמור בהסכם שותפות ויוצאים לדרך. הם מתחילים לעבוד יחד כשכל אחד נותן פתרונות ללקוחות בתחום התמחותו וכולם פועלים יחד בכלל.
אחרי כמה חודשים של התפתחות וצבירת לקוחות וממש בהפתעה , מחליט אחד מהם לעזוב ללא התראה כלל ולוקח איתו חלק מלקוחות החברה אותה הקימו יחד.

חומר למחשבה:

מיסי ועד בית – אופן החישוב

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי

לקוח פנה אלינו בשאלה :

חישוב מיסי ועד בית בבניין בו הוא מתגורר הולכים להשתנות לקראת השנה הבאה. והוחלט בישיבה כי מכיוון שע"פ החוק יש לחשב את דמי הועד ע"פ חלקו של הדייר ברכוש המשותף , יש לקחת בחשבון את המחסנים של הדיירים ולהוסיפם לשטח הדירה לחישוב דמי הועד. בעקבות כך הופץ בשבוע שעבר מייל לכלל המכותבים עם קובץ מצורף שיש למלא בו את גודל המחסן ולאיזה דירה הוא מצורף לצורך חישוב מיסי ועד בית .

הלקוח מבקש לדעת אם הדבר מוצדק?

האם כשכשלה עסקת המכר יושבו דמי תיווך ללקוחות?

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מקרקעין

כמקובל בעסקאות לרכישת דירות מגורים, פנו לקוחות לקבל שירותי תיווך לרכישת דירה שתתאים לצורכיהם , הם הסכימו לתנאי התיווך ולדמי תיווך .

בהתאם למידע שקיבלו מאת המתווך , התקשרו הלקוחות עם מוכר הדירה בזיכרון דברים.

בצעד חריג שלא בנוכחות לקוחותיו , הוסיף המתווך סעיף ביחס לזכויות המוכר בדירה לגביה נחתם ההסכם. כאמור, הפגם שנוצר בהסכם הוביל לביטול עסקת המכר בהסכמת הצדדים.

בנסיבות אלו נדרש בית המשפט לתביעות קטנות לדון בשאלת השבת מלא דמי תיווך ע"ס 10,000₪ ששולמו למתווך.

החובה לערוך שימוע לפני פיטורים

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, עבודה

חובת השימוע היא זכות יסוד של עובד ונגזרת מזכות הטיעון. לכן שמור לה מקום של כבוד ביחסי העבודה בכלל וקל וחומר עת נשקלת אפשרות לסיום העסקת עובד.
( ע"ע 1027/01 גוטרמן נ' המכללה האקדמית עמק יזרעאל, פד"ע לח 448)

שימוע לעובד לפני פיטורין

שימוע לעובד לפני פיטורין

ככלל מטרת השימוע לפני פיטורין היא לאפשר למעביד לקבל החלטה עניינית ומושכלת תוך מתן תשומת לב מלאה למי שעלול להיפגע מן ההחלטה. ראוי כי השימוע יתקיים ב"לב פתוח ובנפש חפצה", בפתיחות, בהגינות ובתום לב ואסור להחליט על הפיטורים טרם מועד השימוע, אלא לאחר שקילת הדברים באופן יסודי. החלטה על פיטורין אם תתקבל, תתקבל זמן סביר לאחר השימוע ותימסר לעובד בכתב.

יש להודיע לעובד על הכוונה לערוך לו שימוע ועל כל הסיבות שהביאו להחלטה לערוך לו שימוע פרק זמן סביר לפני השימוע בכדי לאפשר לו להיערך לשימוע כראוי.