minimize enlarge

הסכנות שבסירוב להתקשר בהסכם פינוי בינוי

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מקרקעין, תמ"א 38

הנתבעים סרבו להתקשר בהסכם פינוי בינוי  ולחילופין התנו את התקשרותם בהסכם הפינוי בינוי  בתנאים בלתי ישימים. סירובם לחתום על ההסכם היה בלתי סביר והווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.

הטענה העיקרית שהייתה בפי הנתבעים שסירבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי בעת שהוגש כתב ההגנה מטעמם הייתה כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי סבירים: דירת התמורה אינה ראויה; דמי השכירות אינם משמעותיים; וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי הולמת.

סעיף 2א לחוק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 (להלן : החוק) קובע :

"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה".

עורך דין תמ"א 38 כשל בהתנגדות שכנים לתמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

 

עורך דין תמ"א 38 וייצוג מתנגדים :

עורך דין תמ א 38שוב ושוב קובע בית המשפט , למרות התנגדות שכנים באמצעות עורך דין תמ"א 38, כי חשיבות החיזוק באמצעות תמ"א 38 גבוהה מזו של פגיעה זו או אחרת בשווי נכסים צמודים ו/או בערך נכסים צמודים והפעם בעת"מ 12580-06-17  שהוגשה על ידי עורך דין תמ"א 38 שייצג את דיירי הבניין הצמוד שטענו כי "הבנייה המבוקשת מהווה סטייה ניכרת מתכנית, אשר תביא לחסימה מוחלטת של צדו הצפוני של בניינם באופן שימנע מהם כניסת אור ואוויר ובאופן שיפגע בפרטיותם ובערך הנכס שלהם. עוד נטען כי קיימת מצוקת חנייה באזור ויש למצוא פתרון הולם לחניות עבור הדירות החדשות".

למרות התנגדות השכנים לפרויקט התמ"א 38 ונגד רצון הדיירים בבניין,  ב"כ הדיירים בפרויקט התמ"א 38 שגם הוא

פרויקט תמ"א 38 – כיצד מתחילים?

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

רבות דובר כאן על תמ"א 38 ובכל זאת בעלי דירות רבים מתקשרים ושואלים כיצד מתחילים להניע פרויקט של התחדשות עירונית.

כפי שהסברנו בעבר , ראשית צריכים הבעלים לברר עם הדיירים במבנה האם יש רצון לקדם התחדשות עירונית מכל סוג שהוא. במידה ויש רצון של לפחות מחצית מהדיירים אפשר להתחיל להניע את הגלגלים.  אמנם מחצית אינו רוב מספיק בכדי להניע פרויקט של התחדשות עירונית אבל הוא רוב מספיק לקבלת החלטה על מינוי נציגות שתטפל בעניין ותוכל לבחור עורך דין תמ"א 38 שילווה את הפרויקט.

ברגע שנבחרה נציגות עם סמכות לבחור עורך דין יש לבחור עו"ד שעוסק ב

כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38:

1. לא לרוץ לבד:
דיירים רבים מתחילים את ההליך ללא ליווי מקצועי של עורך דין תמ"א 38  שמבין בתחם ויכול להכווין את הדיירים, להדריך ולסייע. שכרו את שירותיו של עו"ד עם ניסיון בתחום.

2. לא לרוץ כולם ביחד:
לפני שמתחילים יש למנות נציגות של הבית המשותף

משמעות תמ"א 38 לדיירים קיימים

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

אחד המאמרים הקודמים דן במתעשרים החדשים בפרויקטים של תמ"א 38 אלו שמשדרגים את ערך דירתם באופן משמעותי במיוחד בערים כמו קרית אונו, ר"ג , גבעתיים ות"א בהן ערך הדירות גבוה אולם ה משמעות תמ"א 38 לדיירים קיימים כרוכה גם בעלויות שיש לקחת בחשבון.
ואכן להתעשרות יש גם מחיר שעל בעלי הדירות להכיר

בחירת יזם לפרויקט תמ"א 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

כיצד בוחרים יזם לפרויקט תמ"א 38

דיירים רבים חולמים על שדרוג דירתם הישנה באמצעות תמ"א 38 ורבים מהחולמים , חולמים שהשדרוג יתבצע באמצעות תמ"א מסוג 2 – הריסה ובניה מחדש.
נשאלת השאלה כיצד בוחרים יזם לפרויקט וכיצד יכולים הדיירים לאבטח את עצמם מפני קריסה של יזם שעלולה להשאיר אותם תקועים בבניין בשיפוצים למשך תקופות ארוכות או ללא דירה לחזור אליה.
השלב הראשון הוא בבחירת עורך דין תמ"א 38 שעוסק בתחום ולהסתייע בו כדי לתהות על קנקנו של יזם זה או אחר ולבדוק את נכונותו ויכולותיו להיכנס לפרויקט מסוג זה.

חוק המאכערים – חוק המארגנים בהתחדשות עירונית

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

נלחמים במאכערים של התחדשות עירונית – חוק המאכרים אושר בקריאה שלישית

הכנסת העבירה בקריאה שלישית את חוק המאכערים הוא חוק המארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית שקובע כללים ברורים להתארגנות ככל הנראה תקף גם בפרויקטים של תמ"א 38 2. הדרישה לחוק המאכערים נבעה מאותם מאכערים שניצלו תמימות וחוסר הבנה של בעלי דירות והחתימו אותם על הסכמי התקשרות ובלעדיות ארוכי טווח מבלי שאפשרו להם להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38  וקשרו את החותמים עם המאכער למשך שנים מבלי שהמאכער היה מחויב למשהו , בטח שלא לקדם את הפרויקט וכך נתקעו פרויקטים רבים.

דייר סרבן תמא 38

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב תמ"א 38

מה עושים כשיש דייר סרבן תמא 38 בפרויקט תמ"א 38

בשנים האחרונות התקדמה הפסיקה לעבר רוח החוק וכוונתו של המחוקק לאפשר ולעודד קיומם של פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 בתי המשפט , בד"כ אצל המפקח על המקרקעין , פוסקים כנגד דייר סרבן תמא 38 , כאשר לא נמצאות סיבות ענייניות אמיתיות להתנגדות , פיצויים גבוהים שעל המתנגדים להעביר לתובעים בשל התנגדותם. בפסיקות האחרונות אף אפשרו המפקחים על המקרקעין לפרויקטים להתקדם גם ללא חתימת המתנגדים תוך חיוב הדייר סרבן תמא 38 בהוצאות המשפט של התובעים ( הם שאר בעלי הנכסים בבניין ).

דייר סרבן תמ"א 38 התחדשות עירונית

דייר סרבן תמ"א 38 התחדשות עירונית התמודדות משפטית

 

תיקון 3א לתמא 38 נכנס לתוקף

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב מקרקעין, תמ"א 38

תיקון 3א לתמא 38 בא לתקן את הקביעה אשר חלקה על אופן החישוב של זכויות הבניה בפרוייקטים של תמ"א 38 מסוג 2 ,  ז"א של תמ"א מסוג הריסה ובניה מחדש שהקפיאה פרויקטים מהסוג הזה מפאת חוסר הודאות בחישוב הזכויות.

תיקון 3א לתמא 38 קבע נוסחאות ברורות לחישוב הזכויות הניתנות מכוח התמ"א במסלול הריסה ובניה מחדש אולם הוא הרחיב את שיקול הדעת של הוועדה המקומית לגבי אישור או מניעה של זכויות בניה מכוח פרויקט התמ"א.

ניתן לפנות לעורך דין תמ"א 38 ממשרדנו בכל עת וזה יפרט את עקרונות תיקון 3א לתמא 38 אולם לצרכי נוחות נביא את עיקרי התיקון כאן:

  • אושרה תוספת של 13 מ"ר בגין כל דירה בבניין ובתנאי שנבנתה כדין.
  • ניתן לאשר שטח של 12 מ"ר לבניית ממ"ד לכל דירה.
  • בבניין בן קומה אחת ניתן להוסיף עליו קומה וחצי.
  • בבניין בן שתי קומות ניתן להוסיף שניים וחצי קומות.
  • בבניין בן שלש קומות ניתן לבנות 3 קומות.
  • בבניין בן 4 קומות ומעלה ניתן להוסיף 3.5 קומות.
  • בנוסף לכל הזכויות ניתן להתיר הקלות החלות במגרש למשל בניה מותרת על הגג לפי תוכנית מאושרת שבתוקף.
  • אושרה הפקדת כתבי שיפוי לרשות המקומית על פי התקנות .

חשוב לציין כי קומת גג או קומת קרקע שבהם הבניה היא מעל 50% משטח קומה טיפוסית תחשב קומה לצורך חישוב הקומות דלעיל.

כמובן שהמובא לעיל הינו רק קצה קוצו של התיקון וכדי ללמוד על התיקון יש להיוועץ עם עו"ד תמ"א 38 .

עורך דין תמ"א 38 יוכל יחד עם הנתונים האמתיים של הפרויקט להעריך את מלא הזכויות בבניין.

תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות

נכתב על ידי שטרית - תמיר על . פורסם ב כללי, מקרקעין, תמ"א 38

 

תיקון 4 לתמא 38 (תמ"א 38 3 א) תכנית מתאר ארצית לחיזוק, מיגון והתחדשות.

בדיון על תיקון 4 לתמא 38 שנערך ב3.2.2015 בירושלים הוחלט להאריך את תוקף התכנית ב5 שנים עד 18.5.2020 ברוב של 17 בעד ו 6 מתנגדים .

הוצע לקדם את תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות – שמטרתו הענקת כלי תכנוני נוסף לשדרוג האזורים הבנויים, במיוחד במרכזי הערים ובערים הוותיקות.

בהמשך להליך העבודה על תיקון 4 לתמ"א 38 הוצע לתת הקלות משמעותיות במטרה להגדיל את השימוש בתמ"א 38 מסוג פינוי בינוי ו/או מסוג חיזוק והרחבה. בין הנושאים החשובים שידונו בוועדה שעמלה על תיקון 4 לתמא 38 הוא לשנות כך שפרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש יבוצעו ברוב של 2/3 ולא 4/5 וזאת בדיוק כמו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה וזאת כדי למנוע מדיירים סרבנים – סחטנים לפגוע בהתקדמות הפרויקטים. ( 66% במקום 80% ) הקלה זו לא התקבלה עדיין והיא ממתינה לתיקון הבא.

בהמשך אף הוצע להגדיל זכויות בניה בתת קרקעי לפי 4 משטח החלקה.

בימים אלו עמלים בהכנת תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות במקרה של הריסה ובניה מחדש.

אנו נעדכן לכשיהיו שינויים בפוסט מעודכן לגבי תיקון 4 לתמא 38.

( התיקון אושר ועיקריו מפורטים בפוסט הבא :  תיקון 3 א לתמא 38 מסוג הריסה ובניה מחדש )