הבטחות בעל פה הן מכת ההתחדשות העירונית שכן גם בפרויקטים של פינוי בינוי וגם בפרויקטים של תמ"א 38 ההבטחות מופרכות לאוויר בידיעה שבוועדות כבר יצנזרו את ההבטחות ויעמידו את התמורה על תמורה הגיונית וסבירה הראויה בכאלו פרויקטים.

התקשרות צדדים בעסקת מקרקעין בין אם למכירת נכס ובין אם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מכל סוג שהוא דורשת הסכם מסודר בכתב. הסכם טוב יכיל את כל הפרטים הנדרשים לשם הוצאת ההסכם לפועל מבלי שמי מהצדדים ימצא את עצמו חשוף.
המאפיינים של התחדשות עירונית באשר היא יוצרים בעיה לבעלי הדירות מכיוון שכל אחד מהם בפני עצמו נמצא בעמדה חלשה משמעותית מהיזם או המארגן, לכן הוא חשוף יותר ונדרשת ממנו רמת הקפדה גבוהה יותר על הפרטים הקטנים בהסכם.

עורך דין פינוי בינוי אור יהודה אינו שונה מעורך דין פינוי בינוי בקריית אונו או עורך דין פינוי ובינוי ביהוד , הידע המקצועי הנדרש מעורך דין פינוי בינוי באור יהודה הוא אותו ידע שנדרש מעורך דין בתחום בכל מקום בארץ  ובכל זאת מסתבר שעורך דין פינוי ובינוי באור יהודה המכיר את הועדה המקומית ואת הפעילים בעיר ואת מדיניות עיריית אור יהודה בענייני התחדשות עירונית יוכל לסייע טוב יותר לדיירים שבמתחם בו מתוכנן הפרויקט  עניין שיקדם את הפרוייקט מהר יותר ובצורה מיטבית.

אופי הדיירים מאפייני ההתנהגות וההיכרות עם היזמים הפועלים בעיר אור יהודה יקלו על עורך דין פינוי בינוי אור יהודה להשתלט טוב יותר על הדרישות והצרכים של הדיירים , הוועדה המקומית והמחוזית ועל הפרוייקט בכלל.

נשאלת אם כך השאלה מה נדרש מעורך דין פינוי בינוי אור יהודה כדי שיוכל לשרת היטב את הדיירים ?

עורך דין פינוי בינוי הוא המפתח לשמירה על זכויות בעלי הדירות בפרוייקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ו/או גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38 .

בתחקיר על פרוייקטים של התחדשות עירונית שנעשה על פרויקט פינוי בינוי בגבעת שמואל התגלה תחום הפינוי בינוי במערומיו, מאכרים, יזמים שפועלים מחוץ לחוק , היעדר הגנה משפטית של עורך דין פינוי בינוי מטעם הדיירים , הבטחות שוא שמובטחות לבעלי הדירות שברובם מגיעים משכבות אוכלוסיה חלשות ולא מודעים לזכויותיהם.
עורך דין פינוי בינוי ראוי שהדיירים היו שוכרים כדי שייצג את האינטרסים שלהם בפרוקייט יכול היה לעשות סדר ולמנוע מיזמים ומאכרים לנצל את תמימותם ובורותם של בעלי הדירות ולאפשר להם להניע את הפרוייקט בצורה מושכלת ומסודרת יותר.

שכר טרחה של עורך דין תמ"א 38 שמכבד את עצמו ואת הדיירים אותם הוא מיצג מתחיל במאה אלף שח ויכול להגיע למאות אלפי שח ויותר ,אולם הוא לא משולם על ידי הדירים אלא ע"י היזם. גובה הסכום נקבע בהתאם לכמות הדירים בפרויקט ולרוב יעמוד על 1% מגובה שווי הדירות החדשות של בעלי הדירות בבניין ולא פחות מ 10,000 ש"ח לדירה.

נשאלת אם כך השאלה :

נלחמים במאכערים של התחדשות עירונית – חוק המאכרים אושר בקריאה שלישית

הכנסת העבירה בקריאה שלישית את חוק המאכערים הוא חוק המארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית שקובע כללים ברורים להתארגנות ככל הנראה תקף גם בפרויקטים של תמ"א 38 2. הדרישה לחוק המאכערים נבעה מאותם מאכערים שניצלו תמימות וחוסר הבנה של בעלי דירות והחתימו אותם על הסכמי התקשרות ובלעדיות ארוכי טווח מבלי שאפשרו להם להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38  וקשרו את החותמים עם המאכער למשך שנים מבלי שהמאכער היה מחויב למשהו , בטח שלא לקדם את הפרויקט וכך נתקעו פרויקטים רבים.

גם ביום יום כשאדם נתקל בסוגיה בגינה הוא נדרש לסיוע משפטי אין האדם הרגיל יודע כיצד עליו לזהות את עורך הדין המתאים. בחירת עורך דין תמ"א 38 בימים בהם המידע המשפטי נגיש לכל אדם והכלי הנוח ביותר לאיתור בעל מקצוע הוא האינטרנט. בחירת עורך דין תמ"א 38 לטיפול וליווי בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38  היא משימה קריטית.

הנתבעים סרבו להתקשר בהסכם פינוי בינוי  ולחילופין התנו את התקשרותם בהסכם הפינוי בינוי  בתנאים בלתי ישימים. סירובם לחתום על ההסכם היה בלתי סביר והווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.

הטענה העיקרית שהייתה בפי הנתבעים שסירבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי בעת שהוגש כתב ההגנה מטעמם הייתה כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי סבירים: דירת התמורה אינה ראויה; דמי השכירות אינם משמעותיים; וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי הולמת.

סעיף 2א לחוק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 (להלן : החוק) קובע :

"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה".

עורך דין תמ"א 38 וייצוג מתנגדים :

שוב ושוב קובע בית המשפט , למרות התנגדות שכנים באמצעות עורך דין תמ"א 38, כי חשיבות החיזוק באמצעות תמ"א 38 גבוהה מזו של פגיעה זו או אחרת בשווי נכסים צמודים ו/או בערך נכסים צמודים והפעם בעת"מ 12580-06-17  שהוגשה על ידי עורך דין תמ"א 38 שייצג את דיירי הבניין הצמוד שטענו כי "הבנייה המבוקשת מהווה סטייה ניכרת מתכנית, אשר תביא לחסימה מוחלטת של צדו הצפוני של בניינם באופן שימנע מהם כניסת אור ואוויר ובאופן שיפגע בפרטיותם ובערך הנכס שלהם. עוד נטען כי קיימת מצוקת חנייה באזור ויש למצוא פתרון הולם לחניות עבור הדירות החדשות".

למרות התנגדות השכנים לפרויקט התמ"א 38 ונגד רצון הדיירים בבניין,  ב"כ הדיירים בפרויקט התמ"א 38 שגם הוא

רבות דובר כאן על תמ"א 38 ובכל זאת בעלי דירות רבים מתקשרים ושואלים כיצד מתחילים להניע פרויקט של התחדשות עירונית.

כפי שהסברנו בעבר , ראשית צריכים הבעלים לברר עם הדיירים במבנה האם יש רצון לקדם התחדשות עירונית מכל סוג שהוא. במידה ויש רצון של לפחות מחצית מהדיירים אפשר להתחיל להניע את הגלגלים.  אמנם מחצית אינו רוב מספיק בכדי להניע פרויקט של התחדשות עירונית אבל הוא רוב מספיק לקבלת החלטה על מינוי נציגות שתטפל בעניין ותוכל לבחור עורך דין תמ"א 38 שילווה את הפרויקט.

ברגע שנבחרה נציגות עם סמכות לבחור עורך דין יש לבחור עו"ד שעוסק ב

כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38:

1. לא לרוץ לבד:
דיירים רבים מתחילים את ההליך ללא ליווי מקצועי של עורך דין תמ"א 38  שמבין בתחם ויכול להכווין את הדיירים, להדריך ולסייע. שכרו את שירותיו של עו"ד עם ניסיון בתחום.

2. לא לרוץ כולם ביחד:
לפני שמתחילים יש למנות נציגות של הבית המשותף