Posts Tagged ‘פרוייקט תמ"א 38’

הבטחות בעל פה הן מכת ההתחדשות העירונית שכן גם בפרויקטים של פינוי בינוי וגם בפרויקטים של תמ"א 38 ההבטחות מופרכות לאוויר בידיעה שבוועדות כבר יצנזרו את ההבטחות ויעמידו את התמורה על תמורה הגיונית וסבירה הראויה בכאלו פרויקטים.

התקשרות צדדים בעסקת מקרקעין בין אם למכירת נכס ובין אם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מכל סוג שהוא דורשת הסכם מסודר בכתב. הסכם טוב יכיל את כל הפרטים הנדרשים לשם הוצאת ההסכם לפועל מבלי שמי מהצדדים ימצא את עצמו חשוף.
המאפיינים של התחדשות עירונית באשר היא יוצרים בעיה לבעלי הדירות מכיוון שכל אחד מהם בפני עצמו נמצא בעמדה חלשה משמעותית מהיזם או המארגן, לכן הוא חשוף יותר ונדרשת ממנו רמת הקפדה גבוהה יותר על הפרטים הקטנים בהסכם.

ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

דיירים רבים מבקשים הסברים לגבי הבטחונות הנדרשים מיזם הבא לחזק להרחיב ולבנות עוד קומות בפרוייקט תמ"א 38 סימן 1. העניין החשוב ביותר שעולה היא ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה , אשר מהווה נושא להתדיינות ולמשא ומתן לא פשוט בין בעלי דירות לבין היזם בפרויקט. הערת אגב , במידה ופרוייקט תמ"א חיזוק והרחבה נבנה ללא ליווי בנקאי נמצאים רוכשי הדירות החדשות ברמת סיכון עוד יותר גבוה מזו של בעלי הדירות הקיימות. הנהוג בענף ההתחדשות העירונית הוא לקבוע ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה בגובה של 25% מעלות עבודות החיזוק וההרחבה לדיירים. ז"א 25% מכמה שיעלה לבסס את הבניין , לבנות לו את השלד עד לקומת הגג הנוכחית , להוסיף פיר מעלית ואת פיר הממ"דים.  סכום זה משתנה מפרוייקט לפרוייקט אבל בגדול עומד בין 500 ל 800 אלף שח לבניין.

הסכנה בהסתמכות רק על הערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

הערבות היא מבורכת ומשמשת מנוף הגנתי חלקי על זכויות בעלי הדירות בבניין אולם היא לבדה לא תציל פרוייקט כושל

כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38:

1. לא לרוץ לבד:
דיירים רבים מתחילים את ההליך ללא ליווי מקצועי של עורך דין תמ"א 38  שמבין בתחם ויכול להכווין את הדיירים, להדריך ולסייע. שכרו את שירותיו של עו"ד עם ניסיון בתחום.

2. לא לרוץ כולם ביחד:
לפני שמתחילים יש למנות נציגות של הבית המשותף

אחד המאמרים הקודמים דן במתעשרים החדשים בפרויקטים של תמ"א 38 אלו שמשדרגים את ערך דירתם באופן משמעותי במיוחד בערים כמו קרית אונו, ר"ג , גבעתיים ות"א בהן ערך הדירות גבוה אולם ה משמעות תמ"א 38 לדיירים קיימים כרוכה גם בעלויות שיש לקחת בחשבון.
ואכן להתעשרות יש גם מחיר שעל בעלי הדירות להכיר

תיקון 4 לתמא 38 (תמ"א 38 3 א) תכנית מתאר ארצית לחיזוק, מיגון והתחדשות.

בדיון על תיקון 4 לתמא 38 שנערך ב3.2.2015 בירושלים הוחלט להאריך את תוקף התכנית ב5 שנים עד 18.5.2020 ברוב של 17 בעד ו 6 מתנגדים .

הוצע לקדם את תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות – שמטרתו הענקת כלי תכנוני נוסף לשדרוג האזורים הבנויים, במיוחד במרכזי הערים ובערים הוותיקות.

בהמשך להליך העבודה על תיקון 4 לתמ"א 38 הוצע לתת הקלות משמעותיות במטרה להגדיל את השימוש בתמ"א 38 מסוג פינוי בינוי ו/או מסוג חיזוק והרחבה. בין הנושאים החשובים שידונו בוועדה שעמלה על תיקון 4 לתמא 38 הוא לשנות כך שפרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש יבוצעו ברוב של 2/3 ולא 4/5 וזאת בדיוק כמו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה וזאת כדי למנוע מדיירים סרבנים – סחטנים לפגוע בהתקדמות הפרויקטים. ( 66% במקום 80% ) הקלה זו לא התקבלה עדיין והיא ממתינה לתיקון הבא.

בהמשך אף הוצע להגדיל זכויות בניה בתת קרקעי לפי 4 משטח החלקה.

בימים אלו עמלים בהכנת תיקון 4 לתמא 38 חיזוק, מיגון והתחדשות במקרה של הריסה ובניה מחדש.

אנו נעדכן לכשיהיו שינויים בפוסט מעודכן לגבי תיקון 4 לתמא 38.

( התיקון אושר ועיקריו מפורטים בפוסט הבא :  תיקון 3 א לתמא 38 מסוג הריסה ובניה מחדש )