Posts Tagged ‘עורך דין תמ"א 38’

ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

דיירים רבים מבקשים הסברים לגבי הבטחונות הנדרשים מיזם הבא לחזק להרחיב ולבנות עוד קומות בפרוייקט תמ"א 38 סימן 1. העניין החשוב ביותר שעולה היא ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה , אשר מהווה נושא להתדיינות ולמשא ומתן לא פשוט בין בעלי דירות לבין היזם בפרויקט. הערת אגב , במידה ופרוייקט תמ"א חיזוק והרחבה נבנה ללא ליווי בנקאי נמצאים רוכשי הדירות החדשות ברמת סיכון עוד יותר גבוה מזו של בעלי הדירות הקיימות. הנהוג בענף ההתחדשות העירונית הוא לקבוע ערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה בגובה של 25% מעלות עבודות החיזוק וההרחבה לדיירים. ז"א 25% מכמה שיעלה לבסס את הבניין , לבנות לו את השלד עד לקומת הגג הנוכחית , להוסיף פיר מעלית ואת פיר הממ"דים.  סכום זה משתנה מפרוייקט לפרוייקט אבל בגדול עומד בין 500 ל 800 אלף שח לבניין.

הסכנה בהסתמכות רק על הערבות ביצוע בתמ"א 38 חיזוק והרחבה

הערבות היא מבורכת ומשמשת מנוף הגנתי חלקי על זכויות בעלי הדירות בבניין אולם היא לבדה לא תציל פרוייקט כושל

עורך דין פינוי בינוי הוא המפתח לשמירה על זכויות בעלי הדירות בפרוייקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ו/או גם בפרוייקטים מסוג תמ"א 38 .

בתחקיר על פרוייקטים של התחדשות עירונית שנעשה על פרויקט פינוי בינוי בגבעת שמואל התגלה תחום הפינוי בינוי במערומיו, מאכרים, יזמים שפועלים מחוץ לחוק , היעדר הגנה משפטית של עורך דין פינוי בינוי מטעם הדיירים , הבטחות שוא שמובטחות לבעלי הדירות שברובם מגיעים משכבות אוכלוסיה חלשות ולא מודעים לזכויותיהם.
עורך דין פינוי בינוי ראוי שהדיירים היו שוכרים כדי שייצג את האינטרסים שלהם בפרוקייט יכול היה לעשות סדר ולמנוע מיזמים ומאכרים לנצל את תמימותם ובורותם של בעלי הדירות ולאפשר להם להניע את הפרוייקט בצורה מושכלת ומסודרת יותר.

גם ביום יום כשאדם נתקל בסוגיה בגינה הוא נדרש לסיוע משפטי אין האדם הרגיל יודע כיצד עליו לזהות את עורך הדין המתאים. בחירת עורך דין תמ"א 38 בימים בהם המידע המשפטי נגיש לכל אדם והכלי הנוח ביותר לאיתור בעל מקצוע הוא האינטרנט. בחירת עורך דין תמ"א 38 לטיפול וליווי בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38  היא משימה קריטית.

עורך דין תמ"א 38 וייצוג מתנגדים :

שוב ושוב קובע בית המשפט , למרות התנגדות שכנים באמצעות עורך דין תמ"א 38, כי חשיבות החיזוק באמצעות תמ"א 38 גבוהה מזו של פגיעה זו או אחרת בשווי נכסים צמודים ו/או בערך נכסים צמודים והפעם בעת"מ 12580-06-17  שהוגשה על ידי עורך דין תמ"א 38 שייצג את דיירי הבניין הצמוד שטענו כי "הבנייה המבוקשת מהווה סטייה ניכרת מתכנית, אשר תביא לחסימה מוחלטת של צדו הצפוני של בניינם באופן שימנע מהם כניסת אור ואוויר ובאופן שיפגע בפרטיותם ובערך הנכס שלהם. עוד נטען כי קיימת מצוקת חנייה באזור ויש למצוא פתרון הולם לחניות עבור הדירות החדשות".

למרות התנגדות השכנים לפרויקט התמ"א 38 ונגד רצון הדיירים בבניין,  ב"כ הדיירים בפרויקט התמ"א 38 שגם הוא

כללי זהירות בפרויקט תמ"א 38:

1. לא לרוץ לבד:
דיירים רבים מתחילים את ההליך ללא ליווי מקצועי של עורך דין תמ"א 38  שמבין בתחם ויכול להכווין את הדיירים, להדריך ולסייע. שכרו את שירותיו של עו"ד עם ניסיון בתחום.

2. לא לרוץ כולם ביחד:
לפני שמתחילים יש למנות נציגות של הבית המשותף

אחד המאמרים הקודמים דן במתעשרים החדשים בפרויקטים של תמ"א 38 אלו שמשדרגים את ערך דירתם באופן משמעותי במיוחד בערים כמו קרית אונו, ר"ג , גבעתיים ות"א בהן ערך הדירות גבוה אולם ה משמעות תמ"א 38 לדיירים קיימים כרוכה גם בעלויות שיש לקחת בחשבון.
ואכן להתעשרות יש גם מחיר שעל בעלי הדירות להכיר

עורך דין תמ"א 38 הוא בעל המקצוע החשוב היותר לדיירים ובכל זאת רבים הלקוחות השואלים למה צריך דווקא עורך דין תמ"א 38 קריית אונו ז"א עורך דין שעובד ו/או שמתגורר בקריית אונו ומכיר את אופי העיר ואת הפועלים בה.

עורך דין תמ"א 38 קריית אונו מודע למגבלות המקומיות , התנהלות המחלקות המתאימות בעירייה , תוכניות הפיתוח ברשות וכדומה ומכאן החשיבות לכך כי עורך דין תמ"א 38 קריית אונו יכול לסייע לתושבים בבחירת יזם , בבדיקתו , בבדיקת הזכויות הנוספות שניתן לקבל על הנכסים לאור מדיניות העירייה ועוד.

כמובן שכמו שחשוב שעורך דין תמ"א 38 קריית אונו יכיר את הסביבה והרשויות כך גם עורך דין פינוי בינוי קריית אונו רצוי מאוש שיכיר את כל הפונקציות בעיר.

במילה אחת חשיבות רבה יש לעורך דין תמ"א 38 קרית אונו או  עורך דין פינוי בינוי קריית אונו כשהוא מגיע מהעיר עצמה, פועל בא ובקיא בתחום עיסוקו.

מסיבה זו משרדנו החליט להקים שלוחה של עורך דין תמ"א 38 קריית אונו וזאת במיוחד לצורך סיוע קרוב ואישי לפרויקטים חדשים בעיר.

לפרטים ניתן לפנות לטלפון 077-4110-280

תיקון 3א לתמא 38 בא לתקן את הקביעה אשר חלקה על אופן החישוב של זכויות הבניה בפרוייקטים של תמ"א 38 מסוג 2 ,  ז"א של תמ"א מסוג הריסה ובניה מחדש שהקפיאה פרויקטים מהסוג הזה מפאת חוסר הודאות בחישוב הזכויות.

תיקון 3א לתמא 38 קבע נוסחאות ברורות לחישוב הזכויות הניתנות מכוח התמ"א במסלול הריסה ובניה מחדש אולם הוא הרחיב את שיקול הדעת של הוועדה המקומית לגבי אישור או מניעה של זכויות בניה מכוח פרויקט התמ"א.

ניתן לפנות לעורך דין תמ"א 38 ממשרדנו בכל עת וזה יפרט את עקרונות תיקון 3א לתמא 38 אולם לצרכי נוחות נביא את עיקרי התיקון כאן:

• אושרה תוספת של 13 מ"ר בגין כל דירה בבניין ובתנאי שנבנתה כדין.
• ניתן לאשר שטח של 12 מ"ר לבניית ממ"ד לכל דירה.
• בבניין בן קומה אחת ניתן להוסיף עליו קומה וחצי.
• בבניין בן שתי קומות ניתן להוסיף שניים וחצי קומות.
• בבניין בן שלש קומות ניתן לבנות 3 קומות.
• בבניין בן 4 קומות ומעלה ניתן להוסיף 3.5 קומות.
• בנוסף לכל הזכויות ניתן להתיר הקלות החלות במגרש למשל בניה מותרת על הגג לפי תוכנית מאושרת שבתוקף.
• אושרה הפקדת כתבי שיפוי לרשות המקומית על פי התקנות .

חשוב לציין כי קומת גג או קומת קרקע שבהם הבניה היא מעל 50% משטח קומה טיפוסית תחשב קומה לצורך חישוב הקומות דלעיל.

כמובן שהמובא לעיל הינו רק קצה קוצו של התיקון וכדי ללמוד על התיקון יש להיוועץ עם עו"ד תמ"א 38 .

עורך דין תמ"א 38 יוכל יחד עם הנתונים האמתיים של הפרויקט להעריך את מלא הזכויות בבניין.